Présentation du viager et de ses dérivés
Le Viager : définition
Le viager est un mode de vente immobilière dans lequel l’acheteur (le débirentier) verse au vendeur (le crédirentier) :
- un bouquet : somme versée comptant le jour de la vente (facultatif),
- une rente viagère : somme mensuelle ou trimestrielle versée jusqu’au décès du vendeur.
Le prix de vente tient compte :
- de l’âge du vendeur,
- de son espérance de vie,
- de l’occupation ou non du bien.
C’est une solution sécurisée et encadrée par le notaire.
1. Le Viager Occupé
La formule la plus courante.
Le vendeur continue d’habiter le bien ou peut en conserver l’usage (usufruit).
En contrepartie :
- le prix est diminué par la valeur de l’occupation (DUH),
- l’acheteur n’a pas l’usage immédiat du logement.
Avantages vendeur :
- Revenus garantis à vie,
- Possibilité de rester chez soi,
- Transmission facilitée.
Avantages acheteur :
- Prix réduit,
- Investissement sécurisé,
- Charges souvent allégées (puisque le vendeur reste occupant).
2. Viager Libre
Le bien est libre de toute occupation.
L’acheteur :
- peut habiter le logement dès l’achat,
- ou le louer pour générer des revenus immédiats.
Le vendeur :
- perçoit un bouquet et une rente viagère,
- n’occupe plus le bien.
3. La Vente à Terme
Contrairement au viager, les paiements ne sont pas à vie, mais sur une durée fixe :
5, 10, 15 ans selon l’accord entre les parties.
3.1 Vente à terme occupée
Le vendeur reste dans le bien pendant toute la durée prévue.
L’acheteur paye des mensualités (comme un crédit-vendeur), réglées même en cas de décès du vendeur.
3.2 Vente à terme libre
Le bien est immédiatement disponible pour l'acheteur.
Les mensualités sont fixées à l’avance et ne dépendent pas de la durée de vie du vendeur.
4. La Vente en Nue-Propriété
Le vendeur cède la nue-propriété mais conserve l’usufruit :
- Il peut habiter le bien ou le louer et percevoir les loyers.
- L’acheteur récupère la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit (souvent au décès, ou à l’issue d’une période définie).
- Encaissement immédiat d’un capital important,
- Conservation de l’usage ou des revenus.
- Prix très réduit (décote 30 à 50 %),
- Aucune fiscalité locative pendant l’usufruit,
- Plus-value mécanique à la reconstitution de la pleine propriété.
| Solution | Occupation du bien | Paiement | Durée |
| Viager occupé | Vendeur | Bouquet + rente viagère | À vie |
| Viager libre | Acheteur | Bouquet + rente viagère | À vie |
| Vente à terme occupée | Vendeur | Mensualités fixes | Durée déterminée |
| Vente à terme libre | Acheteur | Mensualités fixes | Durée déterminée |
| Nue-propriété | Vendeur (usufruit) | Capital immédiat | Extinction de l’usufruit |